居抜き売却ノウハウ
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店舗売却スケジュールの重要性
店舗を売却するには、「なるべく高く店舗を売却したい」「いつまでに売りたい」という課題がつきものです！
もちろん高く店舗を売却できて、早期の引き渡しが出来れば一番いいのですが、もしもの最悪のケースも考えて店舗売却のスケジュールを考えなくてはいけません。
例えば「7月までに店舗を売却したい」と考えたときに、7月を目標に値下げなどのスケジュールを設定してはいけません。
例えば、今が４月として仮定します。
・4月中は現在の価格で
・5月になったら不動産屋さんを増やしたり変えたりして売れてなければ値段を下げる
・6月に最終価格まで下げる
とこういう風なスケジュールを組むのが一番やってはいけない事で危険な事です！
7月に売りたいのであれば、5月中旬には契約が決まるスケジュールじゃないといけないのです。
なぜなら、店舗売却は登場人物が多いので皆様のスケジュール調整や買主様の手続きで１ヶ月以上は時間をみていたほうがいいのです。
通常、店舗を売りに出して買い手がつくと、下記の流れになります。
１．出店、購入希望者（買主様）から出店申込書が届く
２．条件を交渉し、売主様・買主様双方納得した条件で店舗資産譲渡契約書を作成
３．条件つきの店舗資産譲渡契約の締結
４．大家様、管理会社に出店申込書の提出と交渉。
５．売主様（現借主）から買主（新賃借人）様への契約名義変更を大家様に承諾していただく。
６．大家様と買主（新賃借人）が賃貸契約を締結したと同時に店舗資産譲渡契約も有効となります。
買主様が公庫や金融機関を使わず現金を持っている方であれば、上記6の時点で「店舗資産譲渡契約と賃貸契約が成立となり物件の引き渡しと同時に売主様は譲渡代金を受け取れます。
しかし買主様全員が「現金」を持っているとは限りません！買主様は公庫や金融機関からの借り入れをしないと契約ができないケースもございます。
その場合６の賃貸契約後、買主側で公庫や金融機関への借り入れの本申込みを行い実際の融資が実行されるのに賃貸契約から2～4週間掛かるのです。
なので、6月の頭に契約し、実際のお金の授受や物件の引渡しは7月中旬ということはよくあるケースです。
また、６の賃貸契約が成立しても買主様の借り入れ申請が通らなければ、すべて白紙になります。
そうなれば、費やしてきた時間もすべて無駄となり、急いで次の買主様を探さなければなりません。店舗を売却する場合のスケジュールには、売主様のコントロールできないことや思いもよらない問題が出てきます。
店舗売却のスケジュールを最初に考える場合にはこうした時間のリスクも考慮しながら進めていかないと7月に契約はできたけど、引渡しは8月中旬。。。困った。。。というような事になりかねません。
このような状況にならない為にも、解約予告を出す前に居抜き売却本舗に事前にご相談頂き「店舗売却までのスケジューリング」を一緒に考えさせて頂ければ幸いです。
